מחשבון מס שבח

מחשבון מס שבח מחשב את סכום מס השבח שמוכר נכס מקרקעין בישראל צפוי לשלם על הרווח שנוצר לו מהעלייה בשווי הנכס בין מועד הקנייה למועד המכירה. הוא מיועד לכל מי שמוכר דירה, מגרש או נכס מסחרי ורוצה לאמוד את חבות המס על הרווח (ה"שבח") לפני העסקה, וכן להבין אם הוא עשוי להיות זכאי לפטור.

מה המחשבון מחשב

מס שבח מוטל על הרווח הריאלי ממכירת מקרקעין — לא על מלוא מחיר המכירה, אלא על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות והתאמה למדד. המחשבון אומד את השבח החייב במס ואת סכום המס הנגזר ממנו. הוא גם ממחיש את השפעת הפטורים ומנגנון החישוב הליניארי, שלפיו שבח שנצבר על פני שנים רבות עשוי להתחלק לתקופות עם שיעורי מס שונים.

אילו נתונים צריך להזין

• מחיר המכירה — התמורה שמתקבלת בפועל, בשקלים.
• מחיר הרכישה המקורי — כמה שולם עבור הנכס בעת קנייתו.
• מועדי הקנייה והמכירה — משפיעים על ההצמדה למדד ועל החישוב הליניארי.
• הוצאות מוכרות — שכר טרחת עורך דין, מתווך, מס רכישה ששולם בעבר, שיפוצים והשבחות.
• זכאות לפטור — למשל מכירת דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים.

איך קוראים את התוצאה

התוצאה מציגה את השבח החייב במס ואת סכום המס בשקלים. שיעור המס על השבח הריאלי לרוב עומד על עד 25% ליחיד (נכון ל-2026), אך החישוב הליניארי עשוי להפחית אותו כאשר חלק מהתקופה זכאי לשיעור מוטב. אם מתקיים פטור מלא, סכום המס יכול להיות אפס. יש לזכור שהתוצאה היא אומדן להמחשה בלבד, שכן ניכויים והצמדות מדויקים משתנים ממקרה למקרה.

דוגמה מספרית קצרה (להמחשה)

נניח דירה שנקנתה ב-1,200,000 ש״ח ונמכרת ב-1,900,000 ש״ח. השבח הגולמי הוא 700,000 ש״ח. לאחר ניכוי הוצאות מוכרות בסך 100,000 ש״ח והתאמה למדד, נניח ששבח ריאלי חייב עומד על כ-550,000 ש״ח. מס בשיעור 25% על סכום זה יסתכם בכ-137,500 ש״ח — וזאת לפני החלת פטור או חישוב ליניארי שעשויים להקטין את הסכום.

מה משפיע על התוצאה

• ההוצאות המוכרות — ככל שמנוכות יותר הוצאות מותרות, השבח החייב קטן.
• תקופת ההחזקה — משפיעה על ההצמדה למדד ועל החישוב הליניארי.
• זכאות לפטור — פטור לדירת מגורים יחידה יכול לאיין את המס.
• סוג הנכס והמוכר — יחיד, חברה או נכס מסחרי כפופים לכללים שונים (נכון ל-2026).

הרחבה על מסי מקרקעין נוספים ניתן למצוא בעמוד מסים.

המידע במחשבון ובעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או המלצה לפעולה.